Что предпринять, чтобы никто потом не отнял квартиру?

Собственность

Подарить, продать, завещать
Или Что предпринять, чтобы никто потом не отнял квартиру?

Очень часто граждане задаются вопросом, как лучше распорядиться квартирой, как передать ее ближайшему родственнику, чтобы эту сделку нельзя было впоследствии оспорить. Иными словами, что лучше: подарить, продать или завещать квартиру, чтобы потом ее другие заинтересованные лица не отняли у собственника? На самом деле, пытаться оспорить можно любые сделки, но для этого должны быть основания. О том, как можно оспорить сделку и о том, можно ли от этого защититься мы и поговорим в нашем материале.

Больная психика и чужой почерк перечеркнут любой договор

Существуют «универсальные» способы опорочить тот или иной договор или завещание. Так, если человек не мог в силу болезни отдавать отчет в своих действиях или руководить ими, неважно, что он в этот момент подписал – договор дарения, завещание или еще каким-то образом распорядился имуществом. Все это будет оспоримо.
Согласно Гражданскому кодексу РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. При этом неважно, продал такой гражданин свою недвижимость или написал завещание
Конечно, в этой ситуации заинтересованная сторона должна будет просить суд назначить медицинскую экспертизу, которая позволит ответить на вопрос о психическом состоянии человека в момент подписания документов. Приведем примеры. Один пожилой человек составил завещание на своего внука от одной из двух дочерей. Другая дочь. Не упомянутая в завещании, подала иск о признании завещания недействительным, поскольку ее отец находился к моменту подписания завещания в болезненном состоянии. Кстати, экспертиза действительно показала, что завещатель испытывал сильнейшие боли в связи с онкологическим заболеванием, принимал соответствующие лекарства, и все это привело к выводам эксперта о том, что он не мог отдавать отчет в своих действиях. Таким образом, завещание было признано недействительным, квартиру разделили между двумя наследницами - дочерьми. Впрочем, если бы этот дедушка в тот же период жизни подарил квартиру внуку, то и договор дарения также был бы оспорен по этим же основаниям.
Другой пример. Одна очень пожилая особа, как она утверждала впоследствии, хотела подарить своему внуку квартиру, но, как выяснилось, подарила ее другому родственнику, который помогал ей оформлять договор дарения якобы на внука. Через некоторое время дама призналась внуку в содеянном (по ее утверждению, только когда она увидела документы, то поняла, что же она натворила). Они обратились в суд с иском с целью оспорить договор и вернуть квартиру обратно. Однако экспертиза, проведенная по медицинским документам, - картам и больничным выпискам показала, что старушка на момент совершения сделки была адекватна (да, больное сердце, да – невротические расстройства, но с психикой – здоровее некоторых молодых), поэтому в иске было отказано.
Или же – еще один пример. Один человек своим завещанием лишил наследства родную сестру и наделил квартирой двоюродную. Родная сестра обратилась в суд с иском, кв котором указала сразу два основания, на всякий случай – и что почерку брата она не узнает, и что он явно был не в своем уме в момент составления завещания.
Совершенно очевидно, что любую сделку можно признать недействительной, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, то такая сделка ничтожна.
Причем в этой ситуации каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.
Дееспособная сторона (та, которая в своем уме) обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если эта сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.
Закон устанавливает, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Например, если безумцу что-нибудь подарят.

Пожизненное содержание может быть оспорено
Есть еще один вид договоров, по которому может быть отчуждено имущество. Это – договор пожизненного содержания с иждивением. То есть по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица ( или даже лиц).
В этом случае обязанность плательщика по предоставлению содержания с иждивением может включать и обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Впрочем, договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Вот именно эта разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением наиболее часто является поводом для судебных разбирательств. Получатель содержания иногда начинает требовать расторжения договора на том основании, что плательщик не должным образом заботился о нем. Если доказать перевод денег еще возможно, то в случае обеспечения продуктами и уходом не все плательщики собирают все чеки и оказывают внимание и заботу получателю на глазах у соседей. Поэтому это вид договора достаточно проблемный для нового собственника.
Мы очертили круг проблем, связанных с оспариванием сделок. Можно сказать, что при определенных обстоятельствах оспоримы все сделки, но все зависит от конкретной ситуации и от участвующих в сделке граждан. Единственное, что можно посоветовать, не заключайте договоры с людьми заведомо неадекватными и не старайтесь обходить требования к совершению сделок, установленные законом (в частности, не стоит совершать подпись на нотариально удостоверяемом документе в отсутствие нотариуса).
Статья была опубликована в интернет-журнале "Стратегия жизни" life-s.ru