Наши рассылки



Люди обсуждают:




Сейчас на сайте:

Jersey

Зарегистрированных: 1
Гостей: 21


Тест

Тест Тест «Просто модница или уже шмоточница?»
Тест «Просто модница или уже шмоточница?»
пройти тест


Популярные тэги:



Наши рассылки:

Женские секреты: знаешь - поделись на myJulia.ru (ежедневная)

Удивительный мир Женщин на myJulia.ru (еженедельная)



Подписаться письмом





Покупка недвижимости по системе LeasyBack

Покупка недвижимости по системе LeasyBack Здравствуйте, Вера! В одном из своих прошлых ответов Вы упомянули покупку недвижимости по схеме LeasyBack. Расскажите, пожалуйста, о ней подробнее. Сложно ли оформлять документы? С чего нужно начинать. И вообще, как дело с этим обстоит на практике. Спасибо.



marynex   19 декабря 2009   1313 0 6  


Рейтинг: +6




Тэги: схема LeasyBack, покупка недвижимости за границей




Последние читатели:




Комментарии:

salon-k13 # 21 декабря 2009 года   +1  
Если для покупки зарубежных апартаментов у вас еще накоплено мало средств, вы можете воспользоваться схемой возвратного лизинга (lease-back), предусматривающей гарантированную ренту для владельца.

Суть этой схемы в том, что, оплатив минимальный первоначальный взнос и получив одобрение на ипотечный кредит (до 90% стоимости объекта), покупатель становится владельцем недвижимости, которую он обязуется сдавать в аренду через управляющую компанию. Управляющая компания по поручению застройщика по окончании строительства сдает объект в аренду и вне зависимости от арендного дохода ежемесячно выплачивает инвестору гарантированную ренту — фиксированную процентную ставку от стоимости объекта.
Обычно гарантируется доход на уровне 4–5% годовых. Однако в некоторых проектах гарантируемый доход выше.

Плюсы схемы lease-back: заплатив 10% стоимости (чаще от 20-30% стоимости), он приобретает высококлассный объект с отделкой и меблировкой. Этим объектом он может пользоваться до четырех недель в год. В остальное время жилье сдается в аренду профессиональной управляющей компанией, которая периодически делает ремонт, меняет мебель, платит налоги и т. д. При этом получаемый гарантируемый доход позволяет покрыть расходы на оплату ипотечного кредита.

Дополнительную прибыль может принести рост стоимости объекта, так как эта схема интегрируется в курорты, которые со временем обрастают все большей инфраструктурой, приобретают имя и завоевывают себе место на рынке.
Схемы lease-back достаточно активно применяются во Франции, США, Австрии, Великобритании, Испании и Швейцарии. Условия варьируются в зависимости от стран и проектов. Так, в США сроки договора редко бывают больше 10–11 лет, а во Франции используются более длинные контракты — до 25 лет.

Чем сложнее финансовая схема (а lease-back, безусловно, сложна), тем важнее становится вопрос рисков. К ним в данном случае относится и возможность банка пересматривать условия ставок по ипотечному кредиту, и риски недостроя объекта, банкротства застройщика или управляющей компании. И здесь многое зависит от законодательства страны и особенностей заключаемого договора. Отметим, что в отдельных странах, например во Франции, строительный рынок имеет высокую степень защиты: существуют государственные фонды на случай недостроя или банкротства компаний. Так что риски сложных схем могут быть весьма невелики, особенно если сравнивать их с российскими.

По поводу документов, требований и т.д…
Банк будет проверять вас, вашу работу, ваш расчетный счет, ваши бывшие выплаты по кредитам. В разных странах подход разный – где то более жесткий, где то менее. Единственный плюс вытекает из низкой ставки по ипотеке и стоимости объекта: для того, чтобы пройти одобрение ваши доходы могут быть и не очень высокими по российским меркам (30000-60000 тыс.руб.).
В основном документы должны быть переведены на язык страны, где собираетесь покупать недвижимость, часто необходимо «доверенное лицо» - юрист, риелтор, спец.фирма и т.п.
В любом случае самостоятельно заниматься покупкой недвижимости по этой схеме не стоит. Лучше подобрать хорошего партнера-эксперта в этом деле. Именно с этого я бы советовала и начать.

Если вы решили инвестировать в зарубежную недвижимость для сдачи ее в аренду (получения пассивного дохода) самостоятельно, не забудьте узнать стоимость ее содержания (в разных странах цены разные):
-ежегодный налог на недвижимость (ставка налога для физических и юридических лиц, есть ли налог на роскошь)
-коммунальные расходы (электричество, вода, телефон, интернет)
-дополнительные расходы по обслуживанию (плата за пользование бассейном, другими инфраструктурными объектами, охрана и т.п.)
-стоимость услуг компании, которая будет заниматься сдачей недвижимости в аренду.

Надеюсь, мой комментарий будет вам полезен!

Желаю удачи,
Вера Дедова
Марина Тумовская # 21 декабря 2009 года   +1  
salon-k13 пишет:
Этим объектом он может пользоваться до четырех недель в год.

это на усмотрение владельца? то есть надо заранее предупреждать и они выселят кого-то, кто там живет в течение года? или как это выглядит на практике? (допустим, речь идет о покупке дома)
salon-k13 # 21 декабря 2009 года   +2  
Обычно условия вам диктует управляющая компания: она скажет, сколько дней в году вы сможете проводить в вашем доме. Это обговаривается заранее. Чаще по такой схеме продаются курортные объекты, поэтому съемщики не живут там круглогодично, а приезжают на 1-2 недели на отдых (как, например, в Сочи).
Не надейтесь, что вам предложат самое ходовое и популярное время (например, 2-4 недели на новогодние праздники). То есть прерогатива – это сдача объекта в аренду и получение дохода.
Кроме того, время может быть разбито: например, одна неделя зимой, одна – весной и т.п.
ДомаХозяйка # 18 января 2010 года   +1  
Хотела бы уточнить - вносится 20-30% от первоначальной стоимости, заключается ипотечный договор , дальше недвижимость сдается в аренду и полученным доходом за вычетом расходов управляющей компании гасятся проценты по ипотеке и собственно кредит? или может возникнуть такая ситуация, что нужно будет расплачиваться из собственных средств, как по обычной ипотеке?
salon-k13 # 21 января 2010 года   +1  
В общем, Вы правильно выстроили цепочку. Получаемый Вами доход является «чистым», то есть управляющая уже учла свои расходы и даже прибыль. :-) Именно поэтому проценты от сдачи недвижимости в аренду обычно небольшие.
Ситуация, когда нужно будет расплачиваться из собственных средств возникнуть может. Исключение может быть лишь в том случае, если Вы выбрали в качестве партнера «некачественную» управляющую компанию. Если компания надежная, она выполнит все условия договора, даже если не сможет сдать Ваши апартаменты (ведь даже в названии фигурирует слово «гарантированная» доходность).
Именно поэтому я хочу еще раз подчеркнуть, лучше воспользоваться консультацией профессионалов этого рынка, а не искать объект и управляющую компанию самостоятельно.
ДомаХозяйка # 22 января 2010 года   +1  
Я так понимаю, в России такой вид деятельности еще только развивается, как искать грамотного управляющего, если я здесь, в Москве, без знания местного языка, а управляющая компания на месте и тоже вряд ли хорошо владеет русским. Т.е. нужно искать посредника? А по каким вообще признакам нужно искать управляющего?


Оставить свой комментарий


или войти если вы уже регистрировались.